Sommerberg LLP Anlegerrecht - Immobilien

BGH: Banken müssen über Schließungsrisiko bei offenen Immobilienfonds aufklären

Rechtsanwalt André Krajewski von der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP begrüßt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH): „Der BGH hat mit seinen Entscheidungen zu den offenen Immobilienfonds die Rechte geprellter Fondsanleger nachhaltig gestärkt.

Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat hat sich am 29. April 2014 in zwei Verfahren mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.

Die klagenden Anlegerinnen erwarben in beiden Verfahren im März 2008 (XI ZR 477/12) bzw. im Juli 2008 (XI ZR 130/13) nach Beratung durch die beklagte Bank jeweils Anteile an einem offenen Immobilienfonds. Die Fondsgesellschaft setzte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 81 InvG aus. Die Klägerinnen wurden in beiden Fällen in den Beratungsgesprächen nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen, sogenanntes Schließungsrisiko. Sie beanspruchen im Wege des Schadensersatzes das investierte Kapital unter Abzug eines erzielten Veräußerungserlöses bzw. erhaltener Ausschüttungen zurück.

Während die Klage in der Sache XI ZR 477/12, zuletzt beim OLG Dresden, in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist, wurde ihr in der Sache XI ZR 130/13 erstinstanzlich stattgegeben und die Berufung der Beklagten bei dem OLG Frankfurt am Main zurückgewiesen.

BGH: Bank muss ungefragt über Aussetzung der Anteilsrücknahme aufklären

Der BGH entschied nun im Sinne der Bankkunden und stellte fest, dass eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären muss.

Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG aF ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können, so der BGH weiter. Die in § 81 InvG aF geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt dementsprechend ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle.

Der BGH weist darauf hin, dass Anleger ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds zwar auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern können. Dies stellt angesichts der dort möglichen Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben.

Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient, kommt es nach Meinung des BGH für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.

Die Anlegerschutzkanzlei Sommerberg LLP vertritt zahlreiche Anleger, die auf Empfehlung ihrer Bank Geld in offene Immobilienfonds angelegt haben, bei denen es dann aufgrund von Liquiditätsproblemen zu einer Fondsschließung gekommen ist.

Es handelt sich um die Fonds Degi International und Degi Europa, AXA Immoselect, KanAm Grundinvest, Morgen Stanley P2 Value, CS Euroreal, SEB ImmoInvest sowie um den Fonds Premium Manangement Immobilien-Anlagen (PMIA).

Schätzungen zufolge wurden mehreren Hunderttausend Kleinanlegern Anteile an diesen offenen Immobilienfonds verkauft. Viele Anleger haben mit den Fonds große Verluste gemacht. Die Börsenpreise für mehrere Fonds sind teilweise im zweistelligen Prozentbereich eingebrochen.

Sommerberg-Anwalt Krajewski: „Wir haben bereits in der Vergangenheit für unsere Mandanten Schadensersatz verlangt mit der Begründung, dass die Bank es versäumt hat, über das ungewollte Schließungsrisiko aufzuklären. Für viele Anleger konnten wir mit dieser Argumentation zwar eine Schadensregulierung durchsetzen. In anderen Fällen lehnten die Banken aber rigoros Schadensersatzzahlungen ab, weil angeblich nicht über das Schließungsrisiko habe aufgeklärt werden müssen. Das ist aber falsch, wie der BGH nun entschieden hat. Die Entscheidungen des BGH werden insofern die Durchsetzung der Schadensersatzforderungen erheblich erleichtern.

 


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IVG EuroSelect 17 Immobilienfonds: Kanzlei Sommerberg erstreitet weiteres Schadenersatzurteil gegen Commerzbank

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IVG-Fonds EuroSelect: Kanzlei Sommerberg LLP erstreitet Rückabwicklungsanspruch für Anleger

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27. April 2017 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Anleger sein Geld zu erstatten hat, das er in den Immobilienfonds IVG EuroSelect 20 angelegt hat (Az. 2-19 O 40/15).
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„The Gherkin“ Fonds IVG Euro-Select 14: Commerzbank zu Schadensersatz wegen Falschberatung verurteilt

Die Commerzbank hat einem Mandanten der Kanzlei Sommerberg LLP von rund 15.000 Euro als Schadensersatz zu bezahlen. Das hat Landgericht Hagen mit Urteil vom 6. Januar 2016 entschieden (Az. 10 O 90/13).
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Gericht folgt Argumenten der Sommerberg LLP: Schadensersatz für Immobilienfonds-Anleger

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 10. Februar 2014 (Aktenzeichen 6 O 3784/12) Cortal Consors verurteilt, einer Bankkundin 7.223,06 Euro zu erstatten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung über eine empfohlene Geldanlage in den Immobilienfonds AXA Immoselect.

Die klagende Anlegerin wurde in dem Gerichtsverfahren von der Kanzlei Sommerberg LLP vertreten.

Sommerberg-Anwalt André Krajewski erklärt: „Die Entscheidung ist insofern bedeutsam, weil sich viele weitere Anleger in Immobilienfonds auf die Urteilsfeststellungen des Landgerichts Nürnberg-Fürth berufen können, um eine Schadensregulierung einzufordern.“ Das Gericht hat nämlich festgestellt, dass eine beratende Bank dem Kunden auch schon vor Herbst 2008 verpflichtet war, über das Risiko einer Fondsschließung aufzuklären. „Auf dieses Schließungsrisiko haben viele Banken jedoch in der Vergangenheit pflichtwidrig nicht hingewiesen“, so Krajewski weiter.

Die klagende Anlegerin begehrt die Rückabwicklung ihrer Investition in einen offenen Immobilienfonds wegen fehlerhafter Anlageberatung. Die Anlegerin ist Kundin bei Cortal Consors, der deutschen Zweigniederlassung einer französischen Bank. Sie erwarb auf Beratung und Empfehlung eines Cortal Consors-Mitarbeiters im März 2008 Anteile am Immobilien-Investmentfonds AXA Immoselect.

Im Oktober 2008 kam es aufgrund von Liquiditätsproblemen zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahme des Fonds. Während dieser sogenannten Fondsschließung können die Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr zurückgeben und erhalten keine Auszahlung ihres Anteilswertes. Die Anleger können also nicht mehr über ihr Geld verfügen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat der Klage in der Hauptsache stattgegeben. Es hat festgestellt, dass der der klagenden Anlegerin ein Anspruch auf Rückabwicklung ihrer Fondsbeteiligung in den AXA Immoselect zusteht. Die beratende Bank hat der Klägerin ihr eingesetztes Kapital von 7.223,06 Euro nebst Zinsen gegen Rückübertragung der Fondsanteile zu erstatten. Außerdem hat die Bank die Klägerin von ihren vorgerichtlichen Anwaltskosten freizustellen und die überwiegenden Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Zur Begründung seines Urteils führt das Gericht aus, dass die Bank der Klägerin zum Schadensersatz verpflichtet ist. Die Klägerin kann sich auf eine unterlassene Aufklärung hinsichtlich des allgemeinen Risikos der endgültigen Schließung und Liquidation eines Immobilienfonds berufen. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass Cortal Consors der Beratungskundin ein falsches Bild von der Anlage in den Fonds vermittelt hat.

Die Beratung zum Fonds war nach Gerichtsauffassung nicht objektgerecht. Die Bank hätte im Rahmen der Anlageberatung den Beratungskunden ungefragt auf die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme gemäß § 81 InvG hinweisen müssen. Dies gilt auch für die Zeit vor der durch die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers im Herbst 2008 ausgelösten Flucht der (institutionellen) Anleger (auch) aus offenen Immobilienfonds und unbhängig davon, ob es beim beratungsgegenständlichen Fonds bereits in der Vergangenheit zu eine Rücknahmeaussetzung kam.

Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe der Fondsanteile an die Fondsgesellschaft ist ein prägendes Strukturelement des offenen Immobilienfonds. Die Liquidität der Geldanlage ist für den Anleger gewährleistet, ohne dass er zu einem Verkauf an einer Börse oder auf einem sonstigen Sekundärmarkt gezwungen wäre. Die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme ist damit eine Ausnahme, die ein Grundprinzip des offenen Immobilienfonds durchbricht, und damit systematisch / konstruktiv wesentlich.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat ferner befunden, dass der geltend gemachte Anspruch der geschädigten Anlegerin noch nicht verjährt ist. Cortal Consors, so die Feststellung des Prozessgerichts, kann sich nicht auf die kurze Verjährungsfrist von nur drei Jahren ab Fondserwerb gemäß § 37a WpHG berufen. Diese Vorschrift ist nämlich nicht anwendbar bei einem auch nur bedingt vorsätzlichen Beratungsfehler der Bank. Cortal Consors habe aber nicht nachweisen können, ohne Vorsatz falsch beraten zu haben.

 

 


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Aktio­närs­schutz: Nach­zah­lung von über 2 Mil­lio­nen Euro für außen­ste­hende Aktio­näre der Hor­ten AG erstrit­ten

Sommerberg-Anwalt: „Gericht hat antragsgemäß höhere Barabfindung festgesetzt.“

Die Horten AG ist eine bekannte Immobiliengesellschaft, die Einzelhandelsimmobilien in Innenstadt-Lagen besitzt und vermietet. Hauptaktionärin der Horten AG ist die ASSET Immobilienbeteiligungen AG, an der wiederum die Metro AG, die West LB (Porticon) und die Provinzial Versicherung Rheinland beteiligt sind.

Im Jahr 2002 beschloss die Hauptversammlung der Horten AG die Aktien der Minderheitsaktionäre der Horten AG im Rahmen eines Squeeze-out auf die Hauptaktionärin zu übertragen. Die übrigen Aktionäre wurden auf diese Weise zwangsweise aus der Gesellschaft gedrängt und erhielten für jede Aktie der Horten AG eine Barabfindung 9,50 Euro.

Mehrere betroffene Minderheitsaktionäre der Horten AG, auch eine von dem zwischenzeitlich für die Sommerberg LLP tätigen Rechtsanwalt Hasselbruch vertretene institutionelle Anlegerin, haben daraufhin die Einleitung eines Spruchverfahrens vor dem Landgericht Düsseldorf und die Festsetzung einer höheren Barabfindung beantragt. „Die Spruchanträge wurden von uns damit begründet, dass die bislang von der Hauptaktionärin angebotene Barabfindung zu niedrig und daher angemessen zu erhöhen ist. Das Gericht ist dieser Sichtweise gefolgt“, erläutert Aktienrechtler Hasselbruch den Fall.

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 17. Juli 2009 die den außenstehenden Aktionären der Horten AG aus Anlass des Squeeze-out zu gewährende Barababfindung um 2,49 Euro auf 11,99 Euro erhöht. Das Gericht erkannte, dass die bisherige Abfindung tatsächlich zu niedrig war und deswegen nach oben korrigiert werden musste.

Da sich 890.000 Aktien der Horten AG bei den außenstehenden Aktionären befanden, ergibt sich für diese rechnerisch eine Gesamtnachzahlung von 2.221.809,57 Euro.

Landgericht Düsseldorf, Beschluss vom 17.07.2013, Aktenzeichen: 33 O 134/06 [AktE]


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APCOA-Aktionäre erhal­ten höhere Abfin­dung und zusätz­li­che Aus­gleichs­zah­lung

Landgericht Stuttgart gibt Anlegern Recht. In dem Gerichtsverfahren auf der Seite der Anleger: Rechtsanwalt Olaf Hasselbruch (Sommerberg LLP).

Als Interessenvertreter für eine Ex-Aktionärin der APCOA Parking AG ist Rechtsanwalt Hasselbruch mit der Erhöhungsentscheidung des Landgerichts Stuttgart zufrieden. Die Kleinaktionäre erhalten gerichtlich eine Nachzahlung zugesprochen.

Das Spruchgericht hat die vom Großaktionär angebotene Kompensationsleistungen für betroffene außenstehende Aktionäre wegen einer Gewinnabführung für zu niedrig befunden und durch Beschluss erhöht (Landgericht Stuttgart – Az. 32 AktE 17/02 KfH).

Bei der APCOA Parking AG (heute APCOA AG) handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die als Holdinggesellschaft eine Gruppe in- und ausländischer Beteiligungsgesellschaften leitet. Die Beteiligungsgesellschaften sind unter der Bezeichnung „APCOA“ auf dem Gebiet der Parkraumbewirtschaftung, der Betreuung von Immobilien und der Erbringung von auf Verkehrsteuerung bezogenen Dienstleistungen tätig.

Im Jahr 2000 erwarb die Salamander AG (heute EnBW Immobilien Beteiligungen GmbH) in mehreren Phasen Aktien der APCOA Parking AG und wurde zu deren Großaktionärin. Am 21. Dezember 2001 schloss sie mit der APCOA Parking AG einen Gewinnabführungsvertrag zugunsten der Salamander AG. Aufgrund dieses Vertrages hatte die APCOA Parking AG ihren gesamten Gewinn an die Großaktionärin abzuführen. Für die (Minderheits-) Aktionäre der APCOA AG sah der Unternehmensvertrag – als Kompensation für den Ausschluss an der Gewinnteilhabe – eine feste Ausgleichszahlung von 5,80 Euro je Stückaktie und eine Barabfindung von 95,50 Euro je Stückaktie vor.

Die Kompensationsleistungen hielt Rechtsanwalt Hasselbruch für zu gering. Er beantragte für eine betroffene Minderheitsaktionärin daher die Einleitung eines gerichtlichen Spruchverfahrens zur Festsetzung einer höheren Ausgleichszahlung und Barabfindung.

Das zuständige Landgericht Stuttgart folgte nach rund zehnjähriger Verfahrensdauer den Argumenten der Antragsteller. Es stellte fest, dass sowohl die von der Großaktionärin angebotene Ausgleichszahlung als auch die Barabfindung unangemessen niedrig sind. Daher erhöhte es mit Gerichtsbeschluss den Ausgleich auf 6,52 Euro. Die Barabfindung wurde vom Spruchgericht ebenfalls nach oben korrigiert und mit einem Betrag von 106,82 Euro festgesetzt. Dies bedeutet, die betroffenen Ex-APCOA-Minderheitsaktionäre können aufgrund dieses Gerichtsentscheides je Aktie eine Nachzahlung von zusätzlich 11,32 Euro verlangen.

 


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Sommerberg LLP Anlegerrecht - Landgericht

Som­mer­berg LLP erstrei­tet Scha­dens­er­satz wegen Falsch­be­ra­tung über Kapi­tal­an­lage

Schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung über Schiffsfonds (CFB-Fonds 167). Landgericht Berlin verurteilt Commerzbank.

Wir konnten erneut wegen Falschberatung über eine Schiffsfondsbeteiligung Schadensersatz für einen von uns vertretenen Mandanten erstreiten, erklärt Rechtsanwalt André Krajewski von der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP. Der Wirtschaftsanwalt weiter:

Für einen Berliner haben wir Klage gegen die Commerzbank eingereicht. Das Landgericht Berlin hat der Klage ganz überwiegend stattgegeben und die Bank zu Zahlung von über 11.000 Euro an unseren Mandanten verurteilt (Aktenzeichen 10 O 158/12).

Der Kläger verlangte mit seiner Klage von der Commerzbank Schadensersatz aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau wegen einer fehlerhaften Anlageberatung über eine Geldanlage in einen Schiffsfonds.

Die Ehefrau war bereits seit vielen Jahren Kundin der Bank. Im Jahr 2008 kam es zu mindestens einem Beratungsgespräch zwischen ihr und einem Mitarbeiter der Commerzbank. In dem Gespräch ging es um eine Geldanlage in einen bestimmten Schiffsfonds, den CFB-Fonds 167 – Containerriesen der Zukunft. Die Bankkundin erwarb daraufhin eine Beteiligung an diesem Fonds zum Nennbetrag von 16.000 US-Dollar. Ihre Forderung wegen einer erst später bemerkten Falschberatung hat die Anlegerin dann an ihren Ehegatten abgetreten, der diese – mit Erfolg – gerichtlich geltend gemacht hat.

Bei dem Fonds handelt es sich um eine hochriskante Unternehmensbeteiligung mit Totalverlustrisiko.

Schadensersatz wegen fehlender Risikoaufklärung

Das Landgericht Berlin hat erkannt, dass die erhobene Klage überwiegend begründet ist. Dazu hat es mit dem Urteil festgestellt, dass die Commerzbank die ihr obliegende Pflicht schuldhaft verletzt hat, die Kundin ordnungsgemäß über die Geldanlage in den Schiffsfonds zu beraten. Die Anlegerin, so das Gericht weiter, wurde nämlich pflichtwidrig jedenfalls nicht über das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß §§ 172 Abs. 4, 171 Abs. 1 HGB aufgeklärt. Eine solche Aufklärung ist bei der Empfehlung der Beteiligung an einem geschlossenen Fonds aber grundsätzlich erforderlich, wie bereits der Bundesgerichtshof zutreffend erkannt hat (Aktenzeichen III ZR 203/09).

Keine Risikoaufklärung mittels des Prospekts

Auch erfolgte nach Auffassung des Landgerichts Berlin die Aufklärung nicht mittels eines der Anlegerin übergebenen Prospekts.

Mit der Übergabe eines Prospekts kann unter Umständen zwar die Pflicht erfüllt werden, den Anleger vor allem über die Risiken aufzuklären, wenn der Prospekt so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass der Anleger noch vom Inhalt des Prospekts Kenntnis nehmen kann, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 302/07).

Vorliegend hat die Kundin von der Commerzbank den Prospekt erhalten. Dieser Prospekt stellt auch die Gefahr eines Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung und weitere Risiken zutreffend und deutlich dar. Dennoch hält das Landgericht Berlin den Prospekt nicht für relevant. Das Gericht geht nämlich davon aus, dass der Prospekt der Bankkundin erst im Beratungsgespräch übergeben worden ist und damit nicht mehr rechtzeitig im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

Nach durchgeführter Beweisaufnahme sieht das Gericht die Behauptung der Commerzbank nicht als erwiesen an, dass die Bankkundin den Prospekt zwei Wochen vor Fondszeichnung und folglich so rechtzeitig erhielt, dass sie den Prospekt überhaupt noch hätte lesen können.

Im Ergebnis wurde die beklagte Bank zum Schadensersatz Zug um Zug gegen Übertragung der Fondsbeteiligung verurteilt.

Hinweis: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

 


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Meist gele­sen 2012: „Som­mer­berg LLP erstrei­tet Urteil: Fonds­an­le­ge­rin bekommt rund 30.000 Euro zurück“

Im Jahr 2012 wurde dieser Bericht am meisten von den Besuchern unserer Internetseite gelesen:

Die Anlageberatung stellte sich als offensichtlich fehlerhaft heraus, weil der empfohlene Fonds viel zu riskant und vollkommen ungeeignet für die Kundin war. Deswegen hat das Landgericht München I (Az. 27 O 4273/11) einer Kleinsparerin einen Anspruch auf Schadensregulierung zugesprochen.

Die Anlegerin erhält ihr gesamtes Kapital zurück, das sie in einen Immobilienfonds angelegt hatte. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Anlegerin Opfer einer Falschberatung geworden ist. Die Anlegerin konnte es sich nämlich nicht erlauben, ihr Geld zu verlieren. Daher hätte die Beraterin ihr den geschlossenen Immobilienfonds nicht verkaufen dürfen. Ein solcher Fonds ist wegen der Gefahr eines Totalverlustes viel zu riskant. Das Gericht folgte der Argumentation der Anlegerschutzkanzlei Sommerberg LLP.

Unternehmensbeteiligung grundsätzlich nur geeignet für Anleger, die auch wirtschaftlichen Background besitzen, um sich als Mitunternehmer zu engagieren

Besonders bedeutsam ist das Urteil deswegen, weil das Landgericht München I zutreffend feststellt, dass unternehmerische Beteiligungen (geschlossene Fonds) grundsätzlich ungeeignet sind für solche Anleger, die nur geringen Zugang zu wirtschaftlichen Fragestellungen haben.

Unseren Schätzungen nach dürfte damit für Zehntausende von Anlegern die Geldanlage in geschlossen Fonds in Wahrheit vollkommen ungeeignet sein. Denn viele Anleger sind einfache Privatleute bzw. bloße Kleinsparer, die lediglich ihr Geld anlegen wollen, aber sich nicht künftig für viele Jahre oder gar Jahrzehnte (während der Laufzeit der Beteiligung) als Mitunternehmer engagieren wollen oder können. Vor allem sind diese Anleger oft gar nicht mit den wirtschaftlichen Themen vertraut, um sich aktiv als Gesellschafter in den Fonds einzubringen. Die Anleger sollten unternehmerische Erfahrung besitzen oder sich Kenntnisse darüber aneignen, also zumindest beispielsweise Bilanzen lesen, wichtige Geschäftsvorgänge beurteilen können, an den Abstimmungen teilnehmen etc..

Zum Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Kleinanlegerin. Sie hat sich im August 2010 mit einem Betrag von 28.000 Euro als Gesellschafterin an dem geschlossenen Immobilienfonds Project Real Equity Fonds 8 GmbH & Co. KG beteiligt.

Der Fondszeichnung waren mehrere Beratungsgespräche mit der Beklagten vorausgegangen, bei der es sich um eine selbstständige Kapitalanlagemaklerin handelt.

Die klagende Anlegerin wurde von der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertreten. Geschädigten-Anwalt André Krajewski erläutert: „Wir hatten den Schadensersatzanspruch auf eine offensichtlich falsche Anlageberatung gestützt und auf Rückabwicklung des Fondserwerbs geklagt. Das Landgericht München I hat der Klage überwiegend stattgegeben und ist in den entscheidenden Punkten unserer Argumentation gefolgt.

Das Gericht hat erkannt, dass die von der Kapitalanlagemaklerin geschuldete Beratung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Deswegen wurde der Anlegerin ein Anspruch auf Erstattung ihres Geldes zugesprochen.

Der klagenden Anlegerin war an einer langfristigen Anlage zur Altersvorsorge gelegen. Die Beraterin, die umfassend die finanziellen Verhältnisse ihrer Beratungskundin betreute, war nach Überzeugung des Gerichts auch mit den bescheidenen Vermögensverhältnissen im Allgemeinen und ihrer Einkommenssituation im Besonderen vertraut und kannte den Umstand, dass die Klägerin immer wieder vorübergehend arbeitslos war. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer Einvernahme selbst angegeben, die Klägerin habe sich das Kapital für die Anlage über Jahre hinweg „hart zusammengespart“. Die Beklagte war sich nach Überzeugung des Gerichts auch dessen bewusst, dass es sich bei der Klägerin um eine Anlegerin handelt, die sich – nach eigenen Angaben – in Angelegenheiten der Vermögensverwaltung vollkommen überfordert sieht und deshalb umfassende Hilfe und Beratung der Beklagten in allen Vermögensangelegenheiten in Anspruch genommen hat.

Immobilienfonds wegen Totalverlustgefahr für Anlegerin ungeeignet

Vor diesem Hintergrund, so das Landgericht München I, ist die von der Beklagten empfohlene Beteiligung für die Bedürfnisse der Klägerin objektiv ungeeignet. Bei der von der Klägerin eingegangenen Gesellschafterstellung an dem streitgegenständlichen geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Engagement, das – unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Fonds – grundsätzlich mit erheblichen unternehmerischen Risiken einhergeht. Bereits der Umstand, dass eine solche unternehmerische Beteiligung zum Verlust des gesamten eingesetzten Kapitals führen kann, lässt die Empfehlung der Beklagten fehlerhaft erscheinen. Der Beklagten musste klar sein, das die Klägerin sich im Falle einer Realisierung solcher unternehmerischer Risiken angesichts ihrer Einkommensverhältnisse von einem dann eintretenden Verlust ihres Vermögens kaum würde erholen können.

Hinzu kommt, dass eine unternehmerische Beteiligung für einen Anleger, der – wie die Klägerin – nur geringen Zugang zu wirtschaftlichen Fragestellungen hat, grundsätzlich eher ungeeignet ist.

Im Ergebnis ist der geschädigten Anlegerin daher ihr eingesetztes Kapital zuzüglich des Zinsschadens voll zu erstatten.

(Artikel vom 03.02.2012)

 

 


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Rückendeckung durch Stiftung Warentest für Anleger von Immobilienfonds. „Für unsere Mandanten bestehen gute Aussichten auf Schadensersatz“, sagt Rechtsanwalt Thomas Diler von der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP.

Bei den betroffenen Mandanten handelt es sich um Kleinsparer, die über ihre Geldanlage falsch beraten wurden.

Die Berater von den Banken, Sparkassen oder Finanzdienstleistern haben den Anlegern Beteiligungen an Immobilienfonds-KGs zur Altersvorsorge empfohlen. „In mehreren Fällen stellen wir fest, dass die Beratungskunden nicht über die Risiken der Fonds aufgeklärt wurden oder die Risiken wurden beschönigt“, so Anwalt Diler weiter. Dafür hieß es, die geschlossenen Immobilienfonds seien eine angeblich sichere Geldanlagemöglichkeit.

Dies ist aus Sicht der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP eine klare Falschberatung. Ebenso wie Schiffsbeteiligungen sind auch Beteiligungen an Immobilienfonds-KGs nämlich deswegen nicht zu Altersvorsorge geeignet, weil sogar ein großer Teil des Anlegergeldes unwiderruflich verloren gehen kann. Die Fondsanlagen – egal ob in Schiff oder Immobilie – sind nämlich unternehmerische Beteiligungen. Der Anleger ist daher nicht nur am Gewinn, sondern auch am Verlust beteiligt. Kommt es zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft, kann die Einlage verloren gehen.

Solche Fondsinsolvenzen bei unternehmerischen Beteiligungen hat es in der Vergangenheit zur Genüge gegeben. Beispiel: Über 100.000 Anleger haben über Unternehmensbeteiligungen (Securente) ihr Geld bei der Göttinger Gruppe angelegt. Die Göttinger Gruppe versprach, das Geld in Immobilien zu investieren. Mittlerweile ist die Gesellschaft pleite und das Geld der Anleger verloren.

Zur Altersvorsorge eignen sich solche Beteiligungen daher überhaupt nicht. Auch für Kleinsparer sind geschlossene Immobilienfonds viel zu riskant und somit nicht geeignet. Ein Berater berät daher seinen Kunden falsch, wenn er ihm einen solchen Fonds empfiehlt, obwohl der Kunde eine sichere Anlage wünscht, um für sein Alter vorzusorgen.

In einem solchen Fall besteht ein Anspruch auf Schadensersatz in Form der Rückabwicklung des Beteiligungskaufs. Die Beratungsfirma bzw. die Bank muss dem Kunden das eingesetzte Kapital erstatten und erhält dafür die Fondsbeteiligung zurück.

Dazu Rechtsanwalt Diler „Für Beteiligungen an Schiffsfonds konnten wir hierzu bereits ein richtungsweisendes Urteil erstreiten, das unsere Sichtweise bestätigt.“ Das Gericht hat festgestellt, dass dem Beratungskunden eine Schiffsbeteiligung gar nicht hätte verkauft werden dürfen, weil der Schiffsfonds hoch spekulativ und somit zur Altersvorsorge nicht geeignet war.

Diese Argumentation haben die Anlegeranwälte der Sommerberg LLP auch in zahlreichen Regressfällen zu Immobilienfonds vorgetragen, da es sich um die gleichen strukturellen Risiken handelt.

Zu diesem Ergebnis gelangt jetzt auch die Stiftung Warentest und bestätigt somit die Auffassung der Sommerberg LLP. Die Fondsexperten von Finanzest haben sich zahlreiche geschlossene Immobilienfonds angesehen. Testergebnis: 40 dieser 58 Fonds sind so undurchsichtig strukturiert, dass sie bereits bei der Vorauswahl durchgefallen sind. Finanztest berichtet: „Lediglich acht Fonds waren befriedigend, weitere zehn ausreichend. Sehr gut oder gut hat kein Fonds im Test abgeschnitten.

Rechtsanwalt Diler von der Sommerberg LLP ist über dieses vernichtende Ergebnis nicht überrascht: „Die Testergebnisse decken sich mit unseren langjährigen Erfahrungen. Viele der Fonds entwickeln sich schlecht und sind ein Verlustgeschäft für die Sparer.“ Profitabel sind die Fonds meist nur für die Banken, die hohe Vermittlungsprovisionen erhalten. Wer sein Geld nicht verlieren möchte, sollte von geschlossenen Immobilienfonds die Finger lassen.

Anleger, die nach Ausstiegsmöglichkeiten aus ihrem Immobilienfonds suchen, können sich bei der Kanzlei Sommerberg LLP beraten lassen. Vor allem bei fehlender Risikoaufklärung kann es gute Anspruchsmöglichkeiten geben, um den Fondserwerb rückgängig zu machen. „Dies prüfen wir für die Betroffenen konkret im Einzelfall und klären über die Handlungsmöglichkeiten auf“, sagt Anwalt Diler. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne. Beratungstelefon: 0421/3016790 (deutschlandweit).

 

 


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IVG-Fonds EuroSelect: Kanzlei Sommerberg LLP erstreitet Rückabwicklungsanspruch für Anleger

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27. April 2017 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Anleger sein Geld zu erstatten hat, das er in den Immobilienfonds IVG EuroSelect 20 angelegt hat (Az. 2-19 O 40/15).
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Eini­gung wegen Fonds Axa Immo­select: Anle­ge­rin erhält Scha­den von Volks­bank ersetzt

Gerichtsprozess wegen falscher Beratung vor dem Landgericht Bielefeld endet mit Vergleich – Volksbank verpflichtet sich zur Geldzahlung an Mandantin der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP.

Das Verfahren hatte den krisengeplagten Immobilienfonds Axa Immoselect zum Gegenstand.

Wir mussten erst Klage einreichen, bevor die Volksbank sich dann endlich im Prozess bereit zeigte, unserer Mandantin den finanziellen Schaden ´freiwillig´ zu ersetzen“, erläutert Anleger-Anwalt André Krajewski von der Kanzlei Sommerberg LLP den am 24. Oktober 2012 vor dem Landgericht Bielefeld (Az. 9 O 98/12) geschlossenen Vergleich.

Die Klägerin und ihr Ehemann ließen sich zu Beginn des Jahres 2007 von einer Volksbank aus dem nordöstlichen Nordrhein-Westfalens über die Neuanlage ihres Geldes beraten. Damals waren die Eheleute noch Kunden bei der Volksbank. Auf Empfehlung des Bankberaters erwarben sie dann für fast 30.000 Euro Anteile an dem offenen Immobilienfonds Axa Immoselect.

Von der Bank empfohlener Fonds in Liquiditätskrise geraten

Nur rund eineinhalb Jahre später geriet der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten, die bis heute andauern. Die Fondsverwaltung erklärte per 29. Oktober 2008 wegen Liquiditätsproblemen die sogenannte Schließung des Axa Immoselect. Grund: Der Fonds hat nicht genügend Liquidität vorrätig, um die voraussichtlichen Auszahlungswünsche der Anleger befriedigen zu können. Das Fondsmanagement verweigert daher die Auszahlung des Gegenwertes für die Fondsanteile gegenüber allen Anlegern, um den zu hohen Kapitalabzug zu verhindern. Diese zeitweise Aussetzung wurde am 17. November 2009 verlängert. Mittlerweile wurde sogar bekannt gegeben, dass die Fondsverwaltung keine Zukunft mehr für den Fonds sieht. Der Axa Immoselect wird deswegen liquidiert, also aufgelöst.

Schadensersatz wegen Falschberatung geltend gemacht

Die Klägerin und ihr Ehegatte fühlen sich von der Volksbank falsch beraten. Sie wollten eine sichere Geldanlage. Nun befindet sich das angelegte Kapital in einem krisengeschüttelten Fonds. Ein Verkauf der Fondsanteile über die Börse würde zu großen Verlusten führen.

Mit lediglich knapp 25 Euro wird ein Anteilsschein des Axa Immoselect an der Börse gehandelt, obwohl der eigentliche Rücknahmepreis bei über 48 Euro liegt.

Vergleich mit der Bank im Verhandlungstermin

Nachdem die Volksbank vorgerichtlich nicht zu einer sinnvollen Lösung bereit war, haben wir für die Fondsanlegerin aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehegatten Klage gegen die Bank vor dem Landgericht Bielefeld erhoben, um die Forderung gerichtlich durchzusetzen“, schildert Geschädigten-Anwalt Krajewski den Fall. Ziel: Schadensersatz in Form der Rückgängigmachung des Anlagegeschäftes wegen Falschberatung.

Im Verhandlungstermin am 24. Oktober 2012 vor dem Gericht lenkte die Volksbank dann ein. Im Vergleichswege verpflichtete sich die Bank zwecks Abgeltung der Schadensforderung zur Zahlung eines Geldbetrages an die betroffene Fondsanlegerin. Die Fondanteile können die Anlegerin und ihr Ehemann behalten.

Einen Teil des Schadens ersetzt

Anwalt Krajewski: „Bei Zugrundelegung der hypothetischen Börsenpreisverluste – würde unsere Mandantschaft die Fondsanteile jetzt über die Börse verkaufen – ersetzt die Volksbank mittels der Vergleichszahlung einen Teil des Verlustes. Sollte hingegen der Fonds die Anteile später zu Beträgen um die momentan ausgewiesenen rund 48 Euro Anteilswert zurücknehmen, dann könnten die Fondsanleger unter Einrechnung der Vergleichszahlung sogar ohne Schaden aus dem Anlagegeschäft aussteigen.


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Rück­ab­wick­lung des Fonds­kaufs für geschä­digte HCI-Fondsanlegerin: Land­ge­richt Gie­ßen spricht der Sommerberg-Mandantin volle Geld­er­stat­tung zu (über 20.000 Euro)

Die Anlegerschutzkanzlei Sommerberg LLP konnte eine gerichtliche Entscheidung erwirken, die für eine HCI-Fondsbesitzerin einen umfassenden Schadensersatz vorsieht (LG Gießen, Az. 3 O 468/11).

Es geht um Falschberatung über den HCI Shipping Select 28 und den HCI BRIC. „Das Landgericht Gießen hat befunden, dass unsere Mandantin den gesamten Kapitaleinsatz von mehr als 20.000 Euro sowie den Zinsschaden und die entstandenen Anwaltskosten erstattet bekommt“, sagt der Geschädigten-Anwalt André Krajewski von der Sommerberg LLP.

Das Gericht hält den mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzanspruch für schlüssig und begründet. „Wir hatten vorgetragen, dass die von uns vertretenen Eheleute falsch beraten worden sind und haben daher die Schadensregulierung angemeldet“, so Rechtsanwalt Krajewski weiter.

Die Klägerin hatte auf Empfehlung eines Finanzberaters im Jahr 2008 ihr Geld in den Immobilienfonds HCI Real Estate BRIC GmbH & Co. KG angelegt. Ihr Ehemann, der ihr zwischenzeitlich die Schadensersatzforderung übertragen hat, hatte sein Geld – ebenfalls auf Anraten des Beraters – in den Schiffsfonds HCI Shipping Select 28 angelegt.

Nur kurze Zeit später geriet der HCI Shipping Select 28 in starke finanzielle Schwierigkeiten. Mittlerweile sind 4 der 6 Fondsgesellschaften sogar Pleite. Die HCI-Fondsbesitzer müssen das Risiko eines Totalverlustes ihres angelegten Geldes einplanen.

Für die hier betroffenen Anleger, so die Argumentation der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP, waren die HCI-Fonds viel zu riskant und hätten daher niemals als Geldanlage empfohlen werden dürfen. Es handelt sich um riskante Unternehmensbeteiligungen, die eine Totalverlustgefahr für das Anlegergeld beinhalten. „Wären unsere Mandanten über die enormen Risiken aufgeklärt worden, dann hätten sie sich nicht auf eine solche spekulative Geldanlage eingelassen“, berichtet Anlegeranwalt Krajewski weiter. Immerhin waren die Anleger nie bereit, einen Geldverlust in Kauf zu nehmen.

Das Landgericht Gießen ist diesem Vortrag gefolgt und hat geurteilt, dass der Anlegerin ihr Geld ebenso zu erstatten ist wie das Geld ihres Ehegatten.

 

 


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Die Anlageberatung stellte sich als offensichtlich fehlerhaft heraus, weil der empfohlene Fonds viel zu riskant und vollkommen ungeeignet für die Kundin war. Deswegen hat das Landgericht München I (Az. 27 O 4273/11) einer Kleinsparerin einen Anspruch auf Schadensregulierung zugesprochen.

Die Anlegerin erhält ihr gesamtes Kapital zurück, das sie in einen Immobilienfonds angelegt hatte. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Anlegerin Opfer einer Falschberatung geworden ist. Die Anlegerin konnte es sich nämlich nicht erlauben, ihr Geld zu verlieren. Daher hätte die Beraterin ihr den geschlossenen Immobilienfonds nicht verkaufen dürfen. Ein solcher Fonds ist wegen der Gefahr eines Totalverlustes viel zu riskant. Das Gericht folgte der Argumentation der Anlegerschutzkanzlei Sommerberg LLP.

 

Unternehmensbeteiligung grundsätzlich nur geeignet für Anleger, die auch wirtschaftlichen Back-Ground besitzen, um sich als Mitunternehmer zu engagieren

Besonders bedeutsam ist das Urteil deswegen, weil das Landgericht München I zutreffend feststellt, dass unternehmerische Beteiligungen (geschlossene Fonds) grundsätzlich ungeeignet sind für solche Anleger, die nur geringen Zugang zu wirtschaftlichen Fragegestellungen haben.

Unseren Schätzungen nach dürfte damit für Zehntausende von Anlegern die Geldanlage in geschlossen Fonds in Wahrheit vollkommen ungeeignet sein. Denn viele Anleger sind einfache Privatleute bzw. bloße Kleinsparer, die lediglich ihr Geld anlegen wollen, aber sich nicht künftig für viele Jahre oder gar Jahrzehnte (während der Laufzeit der Beteiligung) als Mitunternehmer engagieren wollen oder können. Vor allem sind diese Anleger oft gar nicht mit den wirtschaftlichen Themen vertraut, um sich aktiv als Gesellschafter in den Fonds einzubringen. Die Anleger sollten unternehmerische Erfahrung besitzen oder sich Kenntnisse darüber aneignen, also zumindest beispielsweise Bilanzen lesen, wichtige Geschäftsvorgänge beurteilen können, an den Abstimmungen teilnehmen etc.

 

Zum Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Kleinanlegerin. Sie hat sich im August 2010 mit einem Betrag von 28.000 Euro als Gesellschafterin an dem geschlossenen Immobilienfonds Project Real Equity Fonds 8 GmbH & Co. KG beteiligt.

Der Fondszeichnung waren mehrere Beratungsgespräche mit der Beklagten vorausgegangen, bei der es sich um eine selbstständige Kapitalanlagemaklerin handelt.

Die klagende Anlegerin wurde von der Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertreten. Geschädigten-Anwalt André Krajewski erläutert: „Wir hatten den Schadensersatzanspruch auf eine offensichtlich falsche Anlageberatung gestützt und auf Rückabwicklung des Fondserwerbs geklagt. Das Landgericht München I hat der Klage überwiegend stattgegeben und ist in den entscheidenden Punkten unserer Argumentation gefolgt.

Das Gericht hat erkannt, dass die von der Kapitalanlagemaklerin geschuldete Beratung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Deswegen wurde der Anlegerin ein Anspruch auf Erstattung ihres Geldes zugesprochen.

Der klagenden Anlegerin war an einer langfristigen Anlage zur Altersvorsorge gelegen. Die Beraterin, die umfassend die finanziellen Verhältnisse ihrer Beratungskundin betreute, war nach Überzeugung des Gerichts auch mit den bescheidenen Vermögensverhältnissen im Allgemeinen und ihrer Einkommenssituation im Besonderen vertraut und kannte den Umstand, dass die Klägerin immer wieder vorübergehend arbeitslos war. Die Beklagte hat im Rahmen ihrer Einvernahme selbst angegeben, die Klägerin habe sich das Kapital für die Anlage über Jahre hinweg „hart zusammengespart“. Die Beklagte war sich nach Überzeugung des Gerichts auch dessen bewusst, dass es sich bei der Klägerin um eine Anlegerin handelt, die sich – nach eigenen Angaben – in Angelegenheiten der Vermögensverwaltung vollkommen überfordert sieht und deshalb umfassende Hilfe und Beratung der Beklagten in allen Vermögensangelegenheiten in Anspruch genommen hat.

 

Immobilienfonds wegen Totalverlustgefahr für Anlegerin ungeeignet

Vor diesem Hintergrund, so das Landgericht München I, ist die von der Beklagten empfohlene Beteiligung für die Bedürfnisse der Klägerin objektiv ungeeignet. Bei der von der Klägerin eingegangenen Gesellschafterstellung an dem streitgegenständlichen geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um ein Engagement, das – unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Fonds – grundsätzlich mit erheblichen unternehmerischen Risiken einhergeht. Bereits der Umstand, dass eine solche unternehmerische Beteiligung zum Verlust des gesamten eingesetzten Kapitals führen kann, lässt die Empfehlung der Beklagten fehlerhaft erscheinen. Der Beklagten musste klar sein, das die Klägerin sich im Falle einer Realisierung solcher unternehmerischer Risiken angesichts ihrer Einkommensverhältnisse von einem dann eintretenden Verlust ihres Vermögens kaum würde erholen können.

Hinzu kommt, dass eine unternehmerische Beteiligung für einen Anleger, der – wie die Klägerin – nur geringen Zugang zu wirtschaftlichen Fragestellungen hat, grundsätzlich eher ungeeignet ist.

Im Ergebnis ist der geschädigten Anlegerin daher ihr eingesetztes Kapital zuzüglich des Zinsschadens voll zu erstatten.

 


Autor: Thomas Diler / Google+
Bildnachweis: Gina Sanders / fotolia.de

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