Sommerberg LLP Anlegerrecht - Hochhaus

IVG-Fonds EuroSelect: Kanzlei Sommerberg LLP erstreitet Rückabwicklungsanspruch für Anleger

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27. April 2017 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Anleger sein Geld zu erstatten hat, das er in den Immobilienfonds IVG EuroSelect 20 angelegt hat (Az. 2-19 O 40/15).

Das Urteil wurde von der im Bank- und Kapitalmarktrecht tätigen Rechtsanwaltskanzlei Sommerberg LLP erstritten, die in dem Prozess vor dem Frankfurter Landgericht den klagenden Anleger vertreten hat.

Der Kläger war Kunde der Commerzbank AG. Er zeichnete aufgrund eines bei der Bank vorangegangenen Beratungsgesprächs eine Beteiligung für 20.000 Euro an dem geschlossenen Immobilienfonds mit der Bezeichnung IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG. Der Fonds ist hochriskant. Für die Anleger besteht das Risiko eines Totalverlustes. Nachdem der Kläger nachträglich von diesen Risiken erfuhr, hat er Schadensersatz wegen falscher Anlageberatung gegen die Commerzbank AG geltend gemacht.

Das Landgericht Frankfurt am Main sieht die Forderung als begründet an. Es hat die Commerzbank AG zur Zahlung von Schadensersatz an den geprellten Anleger verurteilt. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass der Anleger von der Bank falsch beraten wurde; daher ist die Bank regresspflichtig. Konkret hat die Bank den Urteilsfeststellungen zufolge es versäumt, ihren Kunden „anlegergerecht“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu beraten. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es gerade die Aufgabe des Anlageberaters ausschließlich Produkte zu empfehlen, die mit den Anlagezielen des Kunden – Anlagezweck und Risikobereitschaft – tatsächlich übereinstimmen, sogenannte „anlegergerechte“ Beratung. Wenn eine Bank  nicht „anlegergerecht“ berät, ist sie ihrem Kunden grundsätzlich verpflichtet, Regress zu leisten.

Gegen diese Pflicht zur „anlegergerechten“ Beratung hat die Bank hier deswegen verstoßen, weil der Immobilienfonds IVG EuroSelect nicht zur Anlagestrategie des Kunden passte, so das Landgericht Frankfurt am Main. Die Anlagestrategie des Klägers war sicherheitsorientiert und seine Risikobereitschaft war niedrig. Dazu passte das von der Bank empfohlene Produkt jedoch nicht, weil es hochriskant und nur für langfristig orientierte Anleger geeignete war. Die Beratung war daher nicht „anlegergerecht“ und somit im Ergebnis fehlerhaft. Dem Bankkunden wurde daher Schadensersatz in Höhe seines in den Fonds investierten Geldes abzüglich der Ausschüttungen, die er aus dem Fonds erhielt, zugesprochen.

 

 

 

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„The Gherkin“ Fonds IVG Euro-Select 14: Commerzbank zu Schadensersatz wegen Falschberatung verurteilt

Die Commerzbank hat einem Mandanten der Kanzlei Sommerberg LLP von rund 15.000 Euro als Schadensersatz zu bezahlen. Das hat Landgericht Hagen mit Urteil vom 6. Januar 2016 entschieden (Az. 10 O 90/13).

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„Unser Mandant hat mit seiner Klage Schadensersatz aus abgetretenem Recht aufgrund einer fehlerhaften Anlageberatung seiner Ehefrau durch die Rechtsvorgängerin der Commerzbank, die Dresdner Bank, geltend gemacht“, sagt Rechtsanwalt Christian Cordes von der Kanzlei Sommerberg LLP.

Die Ehefrau des Klägers erwarb im Jahr 2007 eine Kommanditbeteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds IVG Euro-Select 14. Dieser Fonds beabsichtigte eine Investition des Anlagekapitals in das Londoner Bürogebäude „The Gherkin“. Dieser Geldanlage der Anlegerin vorausgegangen war eine Beratung durch einen Berater der damaligen Dresdner Bank, die heutige Commerzbank. Der Berater empfahl der Ehefrau des Klägers im Rahmen dieser Beratung die Geldanlage in diesen Fonds.

Die Ehefrau des Klägers vertraute auf diese Empfehlung und legte 10.500 Britische Pfund einschließlich Ausgabeaufschlag in den Fonds an. Umgerechnet sind dies rund 15.000 Euro. Mit der Klage wurde beanstandet, dass sich die Bank schadensersatzpflichtig gemacht hat, weil der Berater pflichtwidrig nicht über wesentliche Risiken der Geldanlage aufgeklärt hat.

Diesem Vortrag ist das Landgericht Hagen gefolgt und hat die Commerzbank zu einer Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 14.677,26 Euro verurteilt. Seine Entscheidung hat das Gericht damit begründet, dass der Bankberater gegen die Pflicht aus dem Beratungsvertrag geschuldete Pflicht verstoßen hat, eine objektgerechte Beratung zu erbringen. Diese Pflichtverletzung muss sich die Bank gemäß § 278 BGB zurechnen lassen und ist daher regressverpflichtet.

Bei der Geldanlage in einen geschlossenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger durch Zeichnung der Geschäftsenteile eine der Anlagesumme entsprechende Kommanditbeteiligung. Die bei einer solchen Geldanlage bestehenden Risiken liegen darin, dass es aufgrund der wirtschaftlichen Beteiligung zu einem Totalverlust der Kapitalanlage kommen kann. Ferner besteht eine eingeschränkte Handelbarkeit des Fonds bei einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren und das Risiko des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung im Falle von Entnahmen. Bestehende Risiken für das eingebrachte Kapital haben grundsätzlich Bedeutung für die Anlageentscheidung und müssen daher durch den Berater vollständig und richtig dargestellt werden.

Das Landgericht Hagen ist nach durchgeführter Beweisaufnahme jedoch zu der Überzeugung gelangt, dass der Bankberater die Anlegerin nicht durch die Beratung vollständig über die bestehenden Risiken aufklärte. Jedenfalls in Bezug auf die eingeschränkte Handelbarkeit, das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung und das Verlustrisiko – bis hin zu einem Totalverlust – wurde die Anlegerin nicht ausreichend durch den Bankberater aufgeklärt.

Daher besteht ein vom Landgericht auch zuerkannter Anspruch auf Rückzahlung des Zeichnungsbetrages zuzüglich des geleisteten Ausgabeaufschlags abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen. Rechtsanwalt Christian Cordes erklärt abschließend: „Diese Sache ist offenbar kein Einzelfall, da uns bekannt ist, dass auch weitere Anleger in den Immobilienfonds „The Gherkin“ IVG Euro-Select 14 sich falsch beraten fühlen. Das aktuell erstrittene Urteil könnte diesen Anlegern Rückenwind bei der Geltendmachung ihrer Forderungen geben.“

Für Kleinanleger sind geschlossene Immobilienfonds wie der „The Gherkin“ IVG Euro-Select 14 regelmäßig nicht geeignet. Wer sein Geld nicht verlieren will, sollte sich an derartigen Graumarktfonds nicht beteiligen.

Das Rechtsanwaltsteam der Kanzlei Sommerberg LLP unterstützt berät und vertritt Anleger in ganz Deutschland bei einem „Ausstieg“ aus ihrem Immobilienfonds. Beratungstelefon: 0421/3016790. Stichwort: Schadensersatz wegen Immobilienfonds. Die Erstberatung ist kostenfrei.

 

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IVG Euroselect 14 „The Gherkin“: Immobilie verkauft – Anlegern drohen hohe Verluste

Die Beteiligung am geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 „The Gherkin“ könnte für die Anleger mit dem Totalverlust ihres investierten Geldes enden. Das Handelsblatt berichtet am 11.11.2014, dass die Büroimmobilie „The Gherkin“ verkauft worden sei. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt.

Rund 9000 Anleger haben sich an dem geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 beteiligt. Sie müssen jetzt damit rechnen, dass sie am Ende mit leeren Händen da stehen. Schon vor einigen Wochen wurde über den Verkauf des Bürokomplexes „The Gherkin“ im Zentrum Londons spekuliert. Damals hieß es, dass aus dem Verkaufserlös wahrscheinlich nur die Forderungen der kreditgebenden Banken bedient werden können und für die Anleger demnach nichts übrig bleibt.

Die Probleme beim IVG Euroselect 14 sind nicht neu. Die hohe Fremdverschuldung und besonders ein Darlehen in Schweizer Franken bereiteten Kopfzerbrechen. Als das Britische Pfund im Vergleich zum Schweizer Franken immer mehr an Wert verlor, führte dies schließlich zur fortwährenden Verletzung der „Loan-to-Value-Klausel“. Dies hatte wiederum zur Folge, dass die Ausschüttungen ausblieben und die Banken das Gebäude unter Zwangsverwaltung stellen ließen. „Für die Banken könnte durch den Verkauf alles wieder im Lot sein. Für die betroffenen zumeist Kleinanleger sieht das leider ganz anders aus“, sagt Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für geschlossene Fondsbeteiligungen bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP. Denn die Anleger müssen den Totalverlust ihres investierten Geldes befürchten.

Daher rät Rechtsanwalt Diler, jetzt dringend Ansprüche auf Schadensersatz prüfen zu lassen. „Geschlossene Immobilienfonds sind kein Betongold, sondern spekulative und risikoreiche Geldanlagen mit immensen Risiken, wie der IVG Euroselect 14 deutlich zeigt. Über diese Risiken hätten die Anleger im Beratungsgespräch umfassend aufgeklärt werden müssen. Wurden die Risiken verschwiegen, liegt eine fehlerhafte Anlageberatung vor und es kann Schadensersatz geltend gemacht werden“, erklärt Diler.

Ebenso können Schadensersatzansprüche entstanden sein, wenn die vermittelnde Bank ihre Rückvergütungen (Kick-Backs) nicht offen gelegt hat. „Die Rechtsprechung des BGH schreibt zwingend vor, dass diese Rückvergütungen offen gelegt werden müssen, damit der Anleger sich auch ein Bild vom Provisionsinteresse der Banken machen kann, ehe er sich für eine Beteiligung an dem Fonds entscheidet“, so Diler.

Ob eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegt, muss immer im Einzelfall geprüft werden.

Die Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Ihr Ansprechpartner für geschlossene Immobilienfonds: Rechtsanwalt Thomas Diler, Telefon: 0421 3016790, thomas.diler@sommerberg-llp.de

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IVG Euroselect 14 „The Gherkin“: Ansprüche der Anleger auf Schadensersatz

Der Büroturm „The Gherkin“ im Herzen Londons steht nach Medienberichten vor dem Verkauf. Die zirka 9.000 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 müssen dabei voraussichtlich mit schmerzlichen finanziellen Einbußen bis zum Totalverlust des investierten Geldes rechnen.

Obwohl die Büroimmobilie „The Gherkin“ sicher zu den imposanten modernen Gebäuden in London gehört, wurden die Anleger mit ihrer Investition nicht glücklich. Denn der IVG Euroselect 14 befindet sich schon seit längerer Zeit in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Der voraussichtliche Verkaufserlös würde vermutlich auch nur reichen, um die Forderungen der finanzierenden Banken zu bedienen. Die Anleger stünden hingegen mit leeren Händen da.

Anders als bei vielen anderen geschlossenen Immobilienfonds ist hier weniger eine schlechte Vermietungssituation ausschlaggebend für die finanziellen Schwierigkeiten. Vielmehr bereitete ein Kredit in Schweizer Franken Kopfschmerzen. Denn als der Schweizer Franken im Vergleich zum Britischen Pfund zu einem Höhenflug ansetzte, führte dies zur Erhöhung der Darlehensschuld und zur regelmäßigen Verletzung der sog. Loan-to-Value-Klausel. Die finanzierenden Banken hatten das Gebäude darauf hin bereits im April unter Zwangsverwaltung stellen lassen.

Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP: „Die Probleme beim IVG Euroselect 14 zeigen, welchen Risiken geschlossene Immobilienfonds ausgesetzt sind. Neben Wechselkurverlusten können auch fallende Immobilienpreise, sinkende Mieteinnahmen oder Leerstände zu erheblichen Problemen führen. Über diese Risiken hätten die Anleger im Zuge einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden müssen. Stattdessen wurden die Investitionen in Immobilienfonds unserer Erfahrung nach häufig als sehr sichere Kapitalanlage dargestellt.“ In Fällen einer solchen Falschberatung können Ansprüche auf Schadensersatz geltend gemacht werden.

Die gilt auch, wenn die Bank ihre Vermittlungsprovisionen nicht auf den Tisch gelegt hat. „Hohe Provisionen können für die Banken ein Anreiz sein, eine bestimmte Kapitalanlage zu verkaufen. Damit der Kunde dieses Provisionsinteresse kennt, müssen diese sog. Kick-Back-Zahlungen nach Rechtsprechung des BGH offengelegt werden“, erklärt Rechtsanwalt Diler.

Wurden diese Rückvergütungen verschwiegen, kann Schadensersatz auf Rückabwicklung geltend gemacht werden.

Ob eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegt, muss immer im Einzelfall geprüft werden.

Die Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Ihr Ansprechpartner für geschlossene Immobilienfonds: Rechtsanwalt Thomas Diler, Telefon: 0421 3016790, thomas.diler@sommerberg-llp.de

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