Sommerberg LLP Anlegerrecht - Hochhaus

IVG-Fonds EuroSelect: Kanzlei Sommerberg LLP erstreitet Rückabwicklungsanspruch für Anleger

Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27. April 2017 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Anleger sein Geld zu erstatten hat, das er in den Immobilienfonds IVG EuroSelect 20 angelegt hat (Az. 2-19 O 40/15).

Das Urteil wurde von der im Bank- und Kapitalmarktrecht tätigen Rechtsanwaltskanzlei Sommerberg LLP erstritten, die in dem Prozess vor dem Frankfurter Landgericht den klagenden Anleger vertreten hat.

Der Kläger war Kunde der Commerzbank AG. Er zeichnete aufgrund eines bei der Bank vorangegangenen Beratungsgesprächs eine Beteiligung für 20.000 Euro an dem geschlossenen Immobilienfonds mit der Bezeichnung IVG EuroSelect Zwanzig GmbH & Co. KG. Der Fonds ist hochriskant. Für die Anleger besteht das Risiko eines Totalverlustes. Nachdem der Kläger nachträglich von diesen Risiken erfuhr, hat er Schadensersatz wegen falscher Anlageberatung gegen die Commerzbank AG geltend gemacht.

Das Landgericht Frankfurt am Main sieht die Forderung als begründet an. Es hat die Commerzbank AG zur Zahlung von Schadensersatz an den geprellten Anleger verurteilt. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass der Anleger von der Bank falsch beraten wurde; daher ist die Bank regresspflichtig. Konkret hat die Bank den Urteilsfeststellungen zufolge es versäumt, ihren Kunden „anlegergerecht“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu beraten. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es gerade die Aufgabe des Anlageberaters ausschließlich Produkte zu empfehlen, die mit den Anlagezielen des Kunden – Anlagezweck und Risikobereitschaft – tatsächlich übereinstimmen, sogenannte „anlegergerechte“ Beratung. Wenn eine Bank  nicht „anlegergerecht“ berät, ist sie ihrem Kunden grundsätzlich verpflichtet, Regress zu leisten.

Gegen diese Pflicht zur „anlegergerechten“ Beratung hat die Bank hier deswegen verstoßen, weil der Immobilienfonds IVG EuroSelect nicht zur Anlagestrategie des Kunden passte, so das Landgericht Frankfurt am Main. Die Anlagestrategie des Klägers war sicherheitsorientiert und seine Risikobereitschaft war niedrig. Dazu passte das von der Bank empfohlene Produkt jedoch nicht, weil es hochriskant und nur für langfristig orientierte Anleger geeignete war. Die Beratung war daher nicht „anlegergerecht“ und somit im Ergebnis fehlerhaft. Dem Bankkunden wurde daher Schadensersatz in Höhe seines in den Fonds investierten Geldes abzüglich der Ausschüttungen, die er aus dem Fonds erhielt, zugesprochen.

 

 

 

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 27. April 2017 entschieden, dass die Commerzbank AG einem Anleger sein Geld zu erstatten hat, das er in den Immobilienfonds IVG EuroSelect 20 angelegt hat (Az. 2-19 O 40/15).

„The Gherkin“ Fonds IVG Euro-Select 14: Commerzbank zu Schadensersatz wegen Falschberatung verurteilt

Die Commerzbank hat einem Mandanten der Kanzlei Sommerberg LLP von rund 15.000 Euro als Schadensersatz zu bezahlen. Das hat Landgericht Hagen mit Urteil vom 6. Januar 2016 entschieden (Az. 10 O 90/13).

DCM-Renditefonds 19: Geprellter Anleger erhält über 90.000 Euro Schadensersatz

100% Geld zurück: Die Sommerberg-Rechtsanwälte haben ein weiteres Urteil zugunsten eines geschädigten Immobilienfondsanlegers erstritten.

„The Gherkin“ Fonds IVG Euro-Select 14: Commerzbank zu Schadensersatz wegen Falschberatung verurteilt

Die Commerzbank hat einem Mandanten der Kanzlei Sommerberg LLP von rund 15.000 Euro als Schadensersatz zu bezahlen. Das hat Landgericht Hagen mit Urteil vom 6. Januar 2016 entschieden (Az. 10 O 90/13).

„Unser Mandant hat mit seiner Klage Schadensersatz aus abgetretenem Recht aufgrund einer fehlerhaften Anlageberatung seiner Ehefrau durch die Rechtsvorgängerin der Commerzbank, die Dresdner Bank, geltend gemacht“, sagt Rechtsanwalt Christian Cordes von der Kanzlei Sommerberg LLP.

Die Ehefrau des Klägers erwarb im Jahr 2007 eine Kommanditbeteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds IVG Euro-Select 14. Dieser Fonds beabsichtigte eine Investition des Anlagekapitals in das Londoner Bürogebäude „The Gherkin“. Dieser Geldanlage der Anlegerin vorausgegangen war eine Beratung durch einen Berater der damaligen Dresdner Bank, die heutige Commerzbank. Der Berater empfahl der Ehefrau des Klägers im Rahmen dieser Beratung die Geldanlage in diesen Fonds.

Die Ehefrau des Klägers vertraute auf diese Empfehlung und legte 10.500 Britische Pfund einschließlich Ausgabeaufschlag in den Fonds an. Umgerechnet sind dies rund 15.000 Euro. Mit der Klage wurde beanstandet, dass sich die Bank schadensersatzpflichtig gemacht hat, weil der Berater pflichtwidrig nicht über wesentliche Risiken der Geldanlage aufgeklärt hat.

Diesem Vortrag ist das Landgericht Hagen gefolgt und hat die Commerzbank zu einer Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 14.677,26 Euro verurteilt. Seine Entscheidung hat das Gericht damit begründet, dass der Bankberater gegen die Pflicht aus dem Beratungsvertrag geschuldete Pflicht verstoßen hat, eine objektgerechte Beratung zu erbringen. Diese Pflichtverletzung muss sich die Bank gemäß § 278 BGB zurechnen lassen und ist daher regressverpflichtet.

Bei der Geldanlage in einen geschlossenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger durch Zeichnung der Geschäftsenteile eine der Anlagesumme entsprechende Kommanditbeteiligung. Die bei einer solchen Geldanlage bestehenden Risiken liegen darin, dass es aufgrund der wirtschaftlichen Beteiligung zu einem Totalverlust der Kapitalanlage kommen kann. Ferner besteht eine eingeschränkte Handelbarkeit des Fonds bei einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren und das Risiko des Wiederauflebens der Kommanditistenhaftung im Falle von Entnahmen. Bestehende Risiken für das eingebrachte Kapital haben grundsätzlich Bedeutung für die Anlageentscheidung und müssen daher durch den Berater vollständig und richtig dargestellt werden.

Das Landgericht Hagen ist nach durchgeführter Beweisaufnahme jedoch zu der Überzeugung gelangt, dass der Bankberater die Anlegerin nicht durch die Beratung vollständig über die bestehenden Risiken aufklärte. Jedenfalls in Bezug auf die eingeschränkte Handelbarkeit, das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung und das Verlustrisiko – bis hin zu einem Totalverlust – wurde die Anlegerin nicht ausreichend durch den Bankberater aufgeklärt.

Daher besteht ein vom Landgericht auch zuerkannter Anspruch auf Rückzahlung des Zeichnungsbetrages zuzüglich des geleisteten Ausgabeaufschlags abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen. Rechtsanwalt Christian Cordes erklärt abschließend: „Diese Sache ist offenbar kein Einzelfall, da uns bekannt ist, dass auch weitere Anleger in den Immobilienfonds „The Gherkin“ IVG Euro-Select 14 sich falsch beraten fühlen. Das aktuell erstrittene Urteil könnte diesen Anlegern Rückenwind bei der Geltendmachung ihrer Forderungen geben.“

Für Kleinanleger sind geschlossene Immobilienfonds wie der „The Gherkin“ IVG Euro-Select 14 regelmäßig nicht geeignet. Wer sein Geld nicht verlieren will, sollte sich an derartigen Graumarktfonds nicht beteiligen.

Das Rechtsanwaltsteam der Kanzlei Sommerberg LLP unterstützt berät und vertritt Anleger in ganz Deutschland bei einem „Ausstieg“ aus ihrem Immobilienfonds. Beratungstelefon: 0421/3016790. Stichwort: Schadensersatz wegen Immobilienfonds. Die Erstberatung ist kostenfrei.

 

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Der Fall

Der Kläger und seine Ehefrau haben im Dezember 2003 eine Beteiligung am DCM Renditefonds 19 zu einem Gesamtanlagebetrag von 92.925 Euro einschließlich Agio erworben. Bei dem DCM Renditefonds 19 handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds des mittlerweile insolventen Emissionshauses DCM aus München.

Der Fondserwerb erfolgte, nachdem ein freier Anlageberater in mehreren Gesprächen dem Kläger und seiner Ehefrau den DCM-Fonds vorgestellt hat.

Der DCM-Fonds hat sich äußerst schlecht entwickelt. Der Fonds ist als Kommanditgesellschaft ausgestaltet, an dem sich die Anleger als Kommanditisten unternehmerisch beteiligen können. Dies führt aus Sicht der Anleger zu erheblichen Risiken. Vor allem besteht das Risiko eines Totalverlustes des investierten Kapitals. Der Kläger und seine Ehefrau wollten die ungewünschten Risiken für ihr angelegtes Geld aber nicht eingehen und fühlen sich von dem Berater falsch beraten. Sie verlangen daher Schadensersatz wegen der Geldanlage in den DCM-Renditefonds 19. Die Ehefrau hat ihre Forderung an den Kläger abgetreten.

Das Urteil

Sommerberg-Rechtsanwalt Thomas Diler erklärt: „Wir haben daher Klage erhoben, um die Schadenersatzforderung für unsere Mandantschaft durchzusetzen. Dies hatte Erfolg.“

Das Landgericht Potsdam hat mit Urteil vom 20.02.2015 dem Kläger Schadensersatz von 92.925 Euro für die DCM-Geldanlage zugesprochen (Aktenzeichen: 11 O 344/13). Das Gericht hat außerdem festgestellt, dass dem Kläger seine Anwaltskosten vollständig zu ersetzen sind.

Seine Entscheidung hat das Landgericht Potsdam damit begründet, dass die von der Kanzlei Sommerberg erhobene Klage in der Hauptsache begründet ist. Anwalt Diler erklärt: „Das Gericht ist unserem Vortrag gefolgt, wonach der Kläger und seine Ehefrau falsch über die Geldanlage in den DCM-Fonds beraten worden sind.“ Das Landgericht Potsdam sieht es als erwiesen an, dass der Berater seine den Kunden gegenüber geschuldete Pflicht zur ordnungsgemäßen Anlageberatung verletzt hat. Der Berater hat es insbesondere versäumt, über das Totalverlustrisiko aufzuklären. Diese Risikoaufklärung wäre aber unbedingt erforderlich gewesen, weil der Berater wusste, dass seine Kunden ein Verlustrisiko gerade nicht wollten. Das Landgericht Potsdam hat deswegen den Schadensersatzanspruch festgestellt und der Klage stattgegeben.

In der Rechtsfolge besteht für den Kläger ein Anspruch auf faktische Rückabwicklung des Fondserwerbes. Dies bedeutet, gegen Übertragung der Beteiligung am DCM-Renditefonds 19 erhält der Kläger den Anlagebetrag ersetzt.

Hilfe für geschädigte Anleger

Die Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Die Erstberatung erfolgt kostenfrei. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf. Ihre Ansprechpartner für geschlossene Fonds sind Thomas Diler, Rechtsanwalt, und André Krajewski, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Beratungstelefon: 0421 3016790, info@sommerberg-llp.de

 

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Sommerberg LLP Anlegerrecht - Immobilien

Wölbern-Fonds Frankreich 04: Insolvenz oder Verkauf droht

Der größte geschlossene Immobilienfonds des Emissionshauses Wölbern Invest steht vor dem Aus: Die Anleger des Wölbern Frankreich 04 waren nach einem Bericht des Handelsblatts offenbar nicht bereit, weiteres Geld zu investieren, um dem Fonds die nötige Finanzspritze zu geben. Nun könnte der Verkauf der Pariser Büroimmobilie oder die Insolvenz drohen.

Mit dem frischen Kapital sollte die Immobilie saniert und später verkauft werden. Das wird nun voraussichtlich nicht möglich sein. Denn wie sich abzeichnet, sind die Anleger nicht mehr bereit, weiteres Geld nachzulegen. Das Management hatte zuvor schon angekündigt, dass ohne Sanierung wahrscheinlich der sofortige Verkauf des Gebäudes oder die Insolvenz die Folge sein werden. In beiden Fällen drohen den Anlegern massive Verluste bis hin zum Totalverlust des investierten Geldes.

Allerdings können die Anleger auch ihre Ansprüche auf Schadensersatz überprüfen lassen. „Eine fehlerhafte Anlageberatung liefert dafür einen guten Ansatzpunkt“, sagt Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für geschlossene Fondsbeteiligungen bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP. Denn zu einer anleger- und objektgerechten Beratung gehört auch eine umfassende Aufklärung über die Risiken der Kapitalanlage. „Geschlossene Immobilienfonds wie der Wölbern Frankreich 04 sind hoch spekulativ und keineswegs eine sichere Geldanlage“, sagt Rechtsanwalt Diler. Schwankungen auf den Immobilienmärkten, sinkende Mieteinnahmen, Leerstände oder erhöhter Sanierungsbedarf können beispielsweise die Wirtschaftlichkeit eines Fonds beeinträchtigen. „Für den Anleger kann das am Ende den Totalverlust bedeuten“, so Diler. Daher hätten die Anleger auch zwingend über diese Risiken aufgeklärt werden müssen.

Die Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Ihr Ansprechpartner für geschlossene Immobilienfonds: Rechtsanwalt Thomas Diler, Telefon: 0421 3016790, thomas.diler@sommerberg-llp.de

 

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Wölbern Frankreich 04 von Insolvenz bedroht

Die Anleger des geschlossenen Immobilienfonds Wölbern Frankreich 04 sollen sich nach Medienberichten bis zum 18. November entscheiden, ob sie einem umfassenden Sanierungspaket zustimmen. Ansonsten müsse die Immobilie verkauft bzw. Insolvenzantrag gestellt werden.

Um den Wölbern Frankreich 04, einem der größten Fonds von Wölbern Invest, zu retten, sei eine kräftige Finanzspritze nötig. Und die soll zumindest zum Teil von den Anlegern kommen, indem sie frisches Kapital investieren. Mit dem frischen Kapital soll die Büroimmobilie in Paris zunächst saniert und später verkauft werden. Entscheiden sich die Anleger gegen den Sanierungsplan, droht die Insolvenz oder der sofortige Verkauf der Immobilie.

Der Wölbern Frankreich 04 hatte zuletzt Probleme mit dem Mieter, die nun aber überwunden sind. Allerdings seien auch keine Mieteinnahmen mehr zu erwarten. Darüber hinaus sind offenbar, wie bei anderen Wölbern-Fonds auch, Anlegergelder zweckentfremdet worden.

„In dieser schwierigen Situation haben die Anleger jetzt die Wahl zwischen Pest oder Cholera“, sagt Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für geschlossene Fondsbeteiligungen bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP. „Finanzielle Verluste drohen wahrscheinlich in jedem Fall.“ Um einen Ausweg aus dieser Situation zu finden, empfiehlt Diler, Ansprüche auf Schadensersatz überprüfen zu lassen. Diese können z.B. aus einer fehlerhaften Anlageberatung entstanden sein. „Geschlossene Immobilienfonds sind einer Reihe von Risiken wie Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, sinkenden Mieteinnahmen oder sogar Leerständen ausgesetzt. Da für die Anleger am Ende der Totalverlust stehen kann, sind geschlossene Immobilienfonds wie der Wölbern Frankreich 04 als sichere Kapitalanlage ungeeignet. Daher hätten die Anleger im Beratungsgespräch auch umfassend über die Risiken aufgeklärt werden müssen“, erklärt Rechtsanwalt Diler.

Darüber hinaus können auch die Prospektangaben auf ihre Vollständigkeit und Wahrheitsgehalt überprüft werden. Rechtsanwalt Diler: „Tauchen hier Fehler oder auch nur irreführende Angaben auf, kann Schadensersatz aus Prospekthaftung geltend gemacht werden.

Die Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Ihr Ansprechpartner für geschlossene Immobilienfonds: Rechtsanwalt Thomas Diler, Telefon: 0421 3016790, thomas.diler@sommerberg-llp.de

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IVG Euroselect 14 „The Gherkin“: Immobilie verkauft – Anlegern drohen hohe Verluste

Die Beteiligung am geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 „The Gherkin“ könnte für die Anleger mit dem Totalverlust ihres investierten Geldes enden. Das Handelsblatt berichtet am 11.11.2014, dass die Büroimmobilie „The Gherkin“ verkauft worden sei. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt.

Rund 9000 Anleger haben sich an dem geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 beteiligt. Sie müssen jetzt damit rechnen, dass sie am Ende mit leeren Händen da stehen. Schon vor einigen Wochen wurde über den Verkauf des Bürokomplexes „The Gherkin“ im Zentrum Londons spekuliert. Damals hieß es, dass aus dem Verkaufserlös wahrscheinlich nur die Forderungen der kreditgebenden Banken bedient werden können und für die Anleger demnach nichts übrig bleibt.

Die Probleme beim IVG Euroselect 14 sind nicht neu. Die hohe Fremdverschuldung und besonders ein Darlehen in Schweizer Franken bereiteten Kopfzerbrechen. Als das Britische Pfund im Vergleich zum Schweizer Franken immer mehr an Wert verlor, führte dies schließlich zur fortwährenden Verletzung der „Loan-to-Value-Klausel“. Dies hatte wiederum zur Folge, dass die Ausschüttungen ausblieben und die Banken das Gebäude unter Zwangsverwaltung stellen ließen. „Für die Banken könnte durch den Verkauf alles wieder im Lot sein. Für die betroffenen zumeist Kleinanleger sieht das leider ganz anders aus“, sagt Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für geschlossene Fondsbeteiligungen bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP. Denn die Anleger müssen den Totalverlust ihres investierten Geldes befürchten.

Daher rät Rechtsanwalt Diler, jetzt dringend Ansprüche auf Schadensersatz prüfen zu lassen. „Geschlossene Immobilienfonds sind kein Betongold, sondern spekulative und risikoreiche Geldanlagen mit immensen Risiken, wie der IVG Euroselect 14 deutlich zeigt. Über diese Risiken hätten die Anleger im Beratungsgespräch umfassend aufgeklärt werden müssen. Wurden die Risiken verschwiegen, liegt eine fehlerhafte Anlageberatung vor und es kann Schadensersatz geltend gemacht werden“, erklärt Diler.

Ebenso können Schadensersatzansprüche entstanden sein, wenn die vermittelnde Bank ihre Rückvergütungen (Kick-Backs) nicht offen gelegt hat. „Die Rechtsprechung des BGH schreibt zwingend vor, dass diese Rückvergütungen offen gelegt werden müssen, damit der Anleger sich auch ein Bild vom Provisionsinteresse der Banken machen kann, ehe er sich für eine Beteiligung an dem Fonds entscheidet“, so Diler.

Ob eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegt, muss immer im Einzelfall geprüft werden.

Die Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP vertritt Kapitalanleger deutschlandweit in Schadensersatzverfahren. Ihr Ansprechpartner für geschlossene Immobilienfonds: Rechtsanwalt Thomas Diler, Telefon: 0421 3016790, thomas.diler@sommerberg-llp.de

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Wölbern Holland-Fonds Nr. 52: Vierter Holland-Fonds rutscht in die Insolvenz

Das Amtsgericht Hamburg hat das vorläufige Insolvenzverfahren über den geschlossenen Immobilienfonds Wölbern Holland Nr. 52 eröffnet (Az.: 67c IN 399 /14). Die betroffenen Anleger müssen den Totalverlust ihres investieren Geldes befürchten.

Der Immobilienmarkt in den Niederlanden erweist sich derzeit als schwierig. Das müssen besonders die Anleger der Wölbern-Holland-Fonds schmerzlich erfahren. Denn der Wölbern Fonds Holland 52 war bereits der vierte Holland-Fonds, der innerhalb kurzer Zeit Insolvenz anmelden musste. Zuvor hatte es bereits die Fonds Holland Nr. 54, Nr. 55 und Nr. 56 erwischt.

Alle Fonds befanden sich schon seit längerer Zeit in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Nun kam erschwerend hinzu, dass wichtige Mietverträge demnächst auslaufen oder bereits ausgelaufen sind und der Leerstand der Immobilien droht. Offenbar ist es nicht gelungen, die Mietverträge zu verlängern oder Nachmieter zu akzeptablen Bedingungen zu finden. Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für geschlossene Fondsbeteiligungen bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP: „Bei den Wölbern-Fonds kamen natürlich noch ganz spezielle Umstände hinzu. Die Untreue-Vorwürfe gegen den ehemaligen Wölbern-Chef, der Gelder aus den Fonds abgezweigt und zum Teil zweckentfremdet haben soll sowie das so genannte Liquiditätsmanagementsystem mit dem sich die Fonds untereinander Darlehen gewähren konnten.“

Die betroffenen Anleger müssen jedoch nicht auf ihren finanziellen Verlusten sitzen bleiben. „Es ergeben sich verschiedene Möglichkeiten, Ansprüche auf Schadensersatz geltend zu machen“, so Rechtsanwalt Diler. In Betracht kommt z.B. Schadensersatz wegen einer fehlerhaften Anlageberatung. Geschlossene Immobilienfonds wie die Wölbern Holland-Fonds sind einer ganzen Reihe von Risiken ausgesetzt: Sinkende Immobilienpreise, Wertverluste, schwankende Mieteinnahmen oder Leerstände können die Wirtschaftlichkeit eines Fonds negativ beeinflussen. Für die Anleger kann am Ende sogar der Totalverlust stehen. Trotz dieser Risiken wurden geschlossene Immobilienfonds erfahrungsgemäß immer wieder als sichere Kapitalanlage angepriesen. „Zu einer anleger- und objektgerechten Beratung gehört aber auch zwingend eine umfassende Aufklärung über die Risiken. Ebenso hätten die Banken ihre Vermittlungsprovisionen, so genannte Kick-Backs, offen legen müssen“, erklärt Diler.

Sollten sich die Vorwürfe gegen den Ex-Wölbern-Chef bestätigen, kommen noch weitere rechtliche Schritte in Betracht.

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IVG Euroselect 14 „The Gherkin“: Ansprüche der Anleger auf Schadensersatz

Der Büroturm „The Gherkin“ im Herzen Londons steht nach Medienberichten vor dem Verkauf. Die zirka 9.000 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG Euroselect 14 müssen dabei voraussichtlich mit schmerzlichen finanziellen Einbußen bis zum Totalverlust des investierten Geldes rechnen.

Obwohl die Büroimmobilie „The Gherkin“ sicher zu den imposanten modernen Gebäuden in London gehört, wurden die Anleger mit ihrer Investition nicht glücklich. Denn der IVG Euroselect 14 befindet sich schon seit längerer Zeit in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Der voraussichtliche Verkaufserlös würde vermutlich auch nur reichen, um die Forderungen der finanzierenden Banken zu bedienen. Die Anleger stünden hingegen mit leeren Händen da.

Anders als bei vielen anderen geschlossenen Immobilienfonds ist hier weniger eine schlechte Vermietungssituation ausschlaggebend für die finanziellen Schwierigkeiten. Vielmehr bereitete ein Kredit in Schweizer Franken Kopfschmerzen. Denn als der Schweizer Franken im Vergleich zum Britischen Pfund zu einem Höhenflug ansetzte, führte dies zur Erhöhung der Darlehensschuld und zur regelmäßigen Verletzung der sog. Loan-to-Value-Klausel. Die finanzierenden Banken hatten das Gebäude darauf hin bereits im April unter Zwangsverwaltung stellen lassen.

Rechtsanwalt Thomas Diler, Experte für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Bremer Anlegerkanzlei Sommerberg LLP: „Die Probleme beim IVG Euroselect 14 zeigen, welchen Risiken geschlossene Immobilienfonds ausgesetzt sind. Neben Wechselkurverlusten können auch fallende Immobilienpreise, sinkende Mieteinnahmen oder Leerstände zu erheblichen Problemen führen. Über diese Risiken hätten die Anleger im Zuge einer ordnungsgemäßen Anlageberatung aufgeklärt werden müssen. Stattdessen wurden die Investitionen in Immobilienfonds unserer Erfahrung nach häufig als sehr sichere Kapitalanlage dargestellt.“ In Fällen einer solchen Falschberatung können Ansprüche auf Schadensersatz geltend gemacht werden.

Die gilt auch, wenn die Bank ihre Vermittlungsprovisionen nicht auf den Tisch gelegt hat. „Hohe Provisionen können für die Banken ein Anreiz sein, eine bestimmte Kapitalanlage zu verkaufen. Damit der Kunde dieses Provisionsinteresse kennt, müssen diese sog. Kick-Back-Zahlungen nach Rechtsprechung des BGH offengelegt werden“, erklärt Rechtsanwalt Diler.

Wurden diese Rückvergütungen verschwiegen, kann Schadensersatz auf Rückabwicklung geltend gemacht werden.

Ob eine fehlerhafte Anlageberatung vorliegt, muss immer im Einzelfall geprüft werden.

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Die Commerzbank hat einem Mandanten der Kanzlei Sommerberg LLP von rund 15.000 Euro als Schadensersatz zu bezahlen. Das hat Landgericht Hagen mit Urteil vom 6. Januar 2016 entschieden (Az. 10 O 90/13).

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Gericht folgt Argumenten der Sommerberg LLP: Schadensersatz für Immobilienfonds-Anleger

Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az. 6 O 3784/12) hat die Bank Cortal Consors verurteilt, einer Kundin 7.223,06 Euro zu erstatten wegen einer Aufklärungspflichtverletzung über eine empfohlene Geldanlage in den Immobilienfonds AXA Immoselect. Die klagende Anlegerin wurde in dem Gerichtsverfahren von der Kanzlei Sommerberg LLP vertreten.

Sommerberg-Anwalt André Krajewski erklärt: „Die Entscheidung ist insofern bedeutsam, weil sich viele weitere Anleger in Immobilienfonds auf die Urteilsfeststellungen des Landgerichts Nürnberg-Fürth berufen können, um eine Schadensregulierung einzufordern.“ Das Gericht hat nämlich festgestellt, dass eine beratende Bank dem Kunden auch schon vor Herbst 2008 verpflichtet war, über das Risiko einer Fondsschließung aufzuklären. „Auf dieses Schließungsrisiko haben viele Banken jedoch in der Vergangenheit pflichtwidrig nicht hingewiesen“, so Krajewski weiter.

Die klagende Anlegerin begehrt die Rückabwicklung ihrer Investition in einen offenen Immobilienfonds wegen fehlerhafter Anlageberatung. Die Anlegerin ist Kundin bei Cortal Consors, der deutschen Zweigniederlassung einer französischen Bank. Sie erwarb auf Beratung und Empfehlung eines Cortal Consors-Mitarbeiters im März 2008 Anteile am Immobilien-Investmentfonds AXA Immoselect.

Im Oktober 2008 kam es aufgrund von Liquiditätsproblemen zu einer Aussetzung der Anteilsrücknahme des Fonds. Während dieser sogenannten Fondsschließung können die Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr zurückgeben und erhalten keine Auszahlung ihres Anteilswertes. Die Anleger können also nicht mehr über ihr Geld verfügen.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat der Klage in der Hauptsache stattgegeben. Es hat festgestellt, dass der der klagenden Anlegerin ein Anspruch auf Rückabwicklung ihrer Fondsbeteiligung in den AXA Immoselect zusteht. Die beratende Bank hat der Klägerin ihr eingesetztes Kapital von 7.223,06 Euro nebst Zinsen gegen Rückübertragung der Fondsanteile zu erstatten. Außerdem hat die Bank die Klägerin von ihren vorgerichtlichen Anwaltskosten freizustellen und die überwiegenden Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Zur Begründung seines Urteils führt das Gericht aus, dass die Bank der Klägerin zum Schadensersatz verpflichtet ist. Die Klägerin kann sich auf eine unterlassene Aufklärung hinsichtlich des allgemeinen Risikos der endgültigen Schließung und Liquidation eines Immobilienfonds berufen. Das Gericht sieht es als erwiesen an, dass Cortal Consors der Beratungskundin ein falsches Bild von der Anlage in den Fonds vermittelt hat.

Die Beratung zum Fonds war nach Gerichtsauffassung nicht objektgerecht. Die Bank hätte im Rahmen der Anlageberatung den Beratungskunden ungefragt auf die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme gemäß § 81 InvG hinweisen müssen. Dies gilt auch für die Zeit vor der durch die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers im Herbst 2008 ausgelösten Flucht der (institutionellen) Anleger (auch) aus offenen Immobilienfonds und unbhängig davon, ob es beim beratungsgegenständlichen Fonds bereits in der Vergangenheit zu eine Rücknahmeaussetzung kam.

Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe der Fondsanteile an die Fondsgesellschaft ist ein prägendes Strukturelement des offenen Immobilienfonds. Die Liquidität der Geldanlage ist für den Anleger gewährleistet, ohne dass er zu einem Verkauf an einer Börse oder auf einem sonstigen Sekundärmarkt gezwungen wäre. Die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme ist damit eine Ausnahme, die ein Grundprinzip des offenen Immobilienfonds durchbricht, und damit systematisch / konstruktiv wesentlich.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat ferner befunden, dass der geltend gemachte Anspruch der geschädigten Anlegerin noch nicht verjährt ist. Cortal Consors, so die Feststellung des Prozessgerichts, kann sich nicht auf die kurze Verjährungsfrist von nur drei Jahren ab Fondserwerb gemäß § 37a WpHG berufen. Diese Vorschrift ist nämlich nicht anwendbar bei einem auch nur bedingt vorsätzlichen Beratungsfehler der Bank. Cortal Consors habe aber nicht nachweisen können, ohne Vorsatz falsch beraten zu haben.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10. Februar 2014 – 6 O 3784/12

 


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